张氏兄弟来自北京，从事房地产行业20年，深谙房地产行业。我不是所谓的“专家”，我只是用我20年的实践经验来回答你的问题。 1Q：预算**万元，目标是在东三环、四环开发面积200平方米以上的大型公寓。目前，我们主要考虑的是较旧的公寓。是不是产品不匹配？比如维多利亚花园，朋友给我介绍了一栋面积300多平方米，单价10万日元的建筑。如果将来出售的话，它的保值价值是什么？平面图如下。 A: 1.“产品不匹配”是什么意思？也许和我不太一样。根据行业惯例，错配一般是指在以房地产为主的行业或社区规划开发高品质住宅、豪宅。这就是所谓的米斯米atch 相当于在小餐馆的围墙外销售。价格不涨+销售困难。朝阳公园周边本来就是以维护工程为主的区域，而且规划的区域大多是高端社区，所以像维多利亚这样的区域不太可能被视为不匹配。另外，在豪华地产领域规划开发豪宅时，还是在豪华社区设计小户型时，是否算差异，还要根据具体情况而定。例如，如果你在一家高档餐厅出售随机炖菜，你也许可以提高价格，但大多数顾客并不是为了这个而来，所以这可能不是一件容易销售的事情。 2.维多利亚是一栋典型的老公寓楼。他们看到他们的优点是生活体验好，性价比比较高。缺点是物价一般不会上涨太多，生活成本相对较低。y 高。但这与不匹配无关，对吗？这取决于您自己的喜好。 3. 300平方米以上单价为10万日元。不是三千万多吗？您超出预算了吗？价格能否大幅降低或预算增加？未来的保值性可能依然乏善可陈。自2008年以来，它一直不太受欢迎，价格走势也很缓慢。未来，随着住房持续老化，这一趋势预计将持续下去。最好的结果是不落后，但扭转增长趋势的机会微乎其微。 4.您对平面图有何看法？这取决于您的喜好。很多老公寓都是这样。为了实现独特的立面形状，公寓的平面图只能设计成对角线。没有其他办法。就像一辆老式超级跑车。过时不重要，就看你喜不喜欢。外人打广告不好副。仅供参考。 2问：我名下有两套房子，一套是我老公在东直门的房子。我父母用父母福利五万多块钱买下了这套房子，过户到我们名下，以便孩子上学。这个数字略有下降，仍保持在 700 万。优点是学区好，房子南北通透。公寓很好。我目前住在这里，但我想在我儿子进入高中或大学后搬到新房子。另外一个豆各庄万科青青家园，小区不错，但可能位置不好，也可能是我买的价格高。结果买了10年几乎没有增长，买了之后感觉孤独。目前周末、节假日有时会过夜，但感觉入住率不高。我想过出售这套公寓，但我很犹豫，因为我认为社区、平面图和 t交通选择很好。或者，您现在可以出售东直门的公寓，直接搬到青青家园。您认为哪个选项合适？ A：1.既然你已经准备好了改良房，那么你可以保留它。为什么要卖掉它？ Townhouse SE是一个城镇，房子是用来住的，所以不用担心居民数量增加，主要以自住为主。如果能过得舒心，那就算是成功了。至于使用率，就看你自己了。等你儿子上高中搬到这里，事情不会好起来吗？哟？ 2.如果你想租学区内的房子，就看你是否想住在那里。如果你住在那里，就养一台，如果你喜欢周围的环境和氛围，就养一台。不适合居住，如果便宜的话可以考虑卖掉。虽然该区的房价适中，不算太高，但从生活成本的角度来看，利润并不高他们还必须承担保费在入学人数下降后保持其价值的风险。 3.所以，我真的不明白你在想什么。您是否想等到您的孩子上高中时出售并更换您在学校的房屋，但您已准备好对您的房屋进行改善，但评估看起来不合适，您也想出售它？那么您想出售两款游戏还是只出售一款？但是，如果您出售学区内的房屋，则只有两栋房屋已升级。合适吗？卖掉改善的房子然后再买改善的房子是不是有点困难？再想一想，有点混乱。仅供参考。三P：最近，由于工作原因，我不得不紧急将我家名下唯一的待售房屋转让给一位老人。由于老人没有资格在其他地方购买房屋，经纪人建议在购买前以老人的名义成立一家公司。我愿意不知道这是否可靠。是否存在潜在风险？这会影响未来的股票回购吗？交易税和年税大约是多少？答：1.以公司名义购买或转让房产对于公寓来说很常见，但对于住宅楼则不常见。我无法告诉你它是否可靠。我只能说，这是最后的选择，没有其他办法。 2、不存在潜在风险，但不便和财政成本较高。您需要找一家机构进行商业登记+年度税务审计。具体费用我不知道，不过应该至少要10000日元吧。主要转让费是3%的契税，其他印花税则不太重要。根据现行政策，未来销售时，增值税主要按差额（销售价-原价）的5.6%征收，小纳税人增值税按5.3%征收。由于这是一项商业活动，每年的财产税总金额的0.84%（70%*1.2%）是不可避免的（如果出租则为租金的12%），并且每年还要征收每平方米最高30元的房产税。 3、虽然回购不受影响，但公司购买房产没有限制。但出售期限为3年，3年后可退回出售。仅供参考。 Q4：我看到一篇关于外地人在北京学区买房的文章。我想查一下是否有适合外地孩子上学的住房。两居室的价格不超过400万。因为他们预计孩子要在18岁之前安定下来。理论上，你孩子的北大入学考试不会被推迟。然而，我也面临着学区内相对较高的房价的困扰。对于我们这样的家庭来说，值得吗？答：1.朝阳区一般推荐区内住房适合非北京居民。朝阳被认为是“住房导向型”地区，这意味着拥有住房的非北京居民将优先于非北京居民入住。除非函授学校名额有限，否则业主的孩子一般都可以入读函授学校。但没有人能保证这一点。我只能说，考上合适学校的概率还是比较高的。而且旭区的名校大多都是9年制学校或者私立学校，所以比较安全，高中生也不用担心。 2、朝阳市两室学区住房不足400万套。这取决于您的旅行情况。晨粉家明、青春仁潮等学校都有这个价格。有很多选择。 3. 对于溢价你无能为力，也无需争论是否值得。我只能说，如果你能做到这一点，它就很有价值用它来获得学位，但如果不这样做，它就毫无价值。换句话说，取得好成绩是有价值的，但不学习是没有用的。仅供参考。问题五：我又看了看麒麟居。这个高级住宅区的公寓应该保值吧？我考虑过Metro International，但还没有具体研究过。 A：1.其实都是相似的。那时候商业公寓都是豪华公寓，现在大部分都是豪华公寓。你说的所谓奢侈，其实就是价格高，当时的价格也高。事实上，这一趋势与公寓市场的趋势并没有太大不同。我不能说一切都好，但我只能说与目前为止的总体市场相比还不是很强。 2. 新庄国际也同样如此。也就是说，它们都是开放式公寓，虽然居住体验不同，但价格走势相似。真的没有对此有话要说。你问了十多个小区，都有类似的特点。这相当于询问10多辆老牌超级跑车，哪一辆性价比最高。我只能说它们很相似。两者都是面向消费者的车辆，保值性不如大众市场乘用车。 3.不要问其他任何事情。同一城市或相似地点的同一产品的价格趋势没有显着差异。仅供参考。关注公众号“张哥谈买房”。如果有任何与房地产行业相关的问题，请随时向我询问。
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北京买房：理清思路买房秘诀1763
